Ondanks keurmerk blijft antikraakwereld grijs gebied

De discussie over de leefomstandigheden van antikrakers laaide deze zomer op na introductie van het Keurmerk Leegstandsbeheer. Het keurmerk zou ‘vaag en onduidelijk’ zijn en weinig betekenen voor de tijdelijke bewoners. Onlangs heeft die kritiek geleid tot aanpassingen in het keurmerk. Dat lijkt een positief signaal.

Antikraak wonen is voor tijdelijke bewoners, meestal studenten of beginnende freelancers, vaak een ideale oplossing: voor lage vergoedingen krijgen ze een ruime woning of een groot atelier zonder jaren op een wachtlijst te hoeven staan. Maar bij het tekenen van een ‘bruikleencontract' bij het bemiddelingsbureau, wordt vaak ook getekend voor andere zaken, zoals geen logees mogen hebben, en onverwachte bezoeken van controleurs die boetes uitdelen bij een slordige tuin, rommel in huis of teveel afwas. En dat bewoners er binnen een paar dagen weer uit gezet kunnen worden, moeten ze ook maar op de koop toe nemen. ”Ik kreeg te horen dat ik binnen drie dagen het huis uit moest zijn”, vertelt een ex-antikraker. “En een medebewoner werd eens gewezen op wiet roken in huis. Dat mocht hij eigenlijk alleen buiten doen.”

Europa’s grootste leegstandbeheerder Camelot erkent dat er wel eens incidenten zijn op het gebied van privacy. “Maar dat geldt niet alleen voor de leegstandbeheerbranche; dat is ook zo bij woningcorporaties en woningbouwverenigingen. Er wordt door de professionele bureaus hard gewerkt om die incidenten te voorkomen.” Abel Heijkamp, (mede)oprichter van Bond Precaire Woonvormen, benadrukt dat het geen incidenten zijn, maar structurele problemen. “Neem bijvoorbeeld die bruikleenovereenkomsten. Met het tekenen van zo’n overeenkomst doen de bewoners afstand van hun rechten als huurder. De inhoud van zulke overeenkomsten is juridisch niet houdbaar. Er wordt stelselmatig huisvredebreuk gepleegd en inbreuk gedaan op de persoonlijke levenssfeer. En dat is opgenomen in die contracten. De bureaus willen zich met deze constructies afzijdig houden van wettelijke huurvoorzieningen, zoals huurbescherming.”

Vraag om meer transparantie

In 2009 heeft Heijkamp zijn kritiek op de antikraakwereld gebundeld in de documentaire ‘Leegstand zonder zorgen’. Hij streeft daarmee naar verbeteringen voor de leefomstandigheden van de antikrakers. Zijn kritiek is gehoord door de leegstandbeheerbranche: er is in de zomer van 2010 een Keurmerk Leegstandbeheer opgezet. Dit keurmerk vertelde in twee A4'tjes dat aangesloten bemiddelingsbureaus hun “manier van werken” inzichtelijk moeten maken en dat “de panden aan minimale eisen dienen te voldoen.”

Het keurmerk is ontworpen door Gerlof Roubos, oprichter van adviesbureau Pragma. Hij heeft eerder keurmerken ontwikkeld voor branches van schuldhulpverlening en uitzendbureaus. Samen met collega Annemieke Miedema heeft hij dit keer de stichting Keurmerk Leegstandbeheer opgericht. “Het was hoog tijd voor een professionaliseringslag”, zegt hij. “Het aantal antikraakbureaus – of eigenlijk leegstandbeheerders; door het verbod op kraken is de term antikraak overbodig geworden – nam de laatste jaren snel toe. Meer aandacht voor transparantie (in de werkzaamheden van de bureaus, red.) is voordelig voor alle betrokken partijen: gebruikers, eigenaren, gemeenten en de antikraakorganisaties zelf.”

Gemeenten kunnen volgens Roubos rekenen op een professionele aanpak van de aangesloten bureaus; de bewoners kunnen rekenen op aandacht voor fatsoensnormen, zoals opgenomen in het keurmerk. De organisaties kunnen zich onderscheiden van de minder professionele bureaus. “Er zijn bedrijven die het minder nauwkeurig nemen en vooral gericht zijn op geld verdienen, daar willen we ons van onderscheiden”, voegt beheerder Camelot toe.

Tijdens het ontwerpen van het keurmerk, zei Roubos met “diverse partijen te hebben overlegd”. Met publieke organisaties, overheden en bemiddelingsbureaus. Maar Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en voormalig ministerie van VROM (nu het ministerie van Infrastructuur en Milieu, IM) hebben aangegeven geen inhoudelijke input te hebben geleverd. Abel Heijkamp heeft het keurmerk dan ook afgedaan als een farce. “Het is ontwikkeld door de leegstandbeheerders zelf. Hoeveel waarde heeft het keurmerk van een slager die zijn eigen vlees keurt?”

Gemengde gevoelens

De kritische opmerkingen van Heijkamp en de maatschappelijke discussie die ontstond na de intrede van het keurmerk, hebben geleid tot iets scherpere formuleringen in het keurmerk. De opzegtermijn is verlengd van twee weken tot 28 dagen, maximale ‘bruikleen’tarieven zijn verder toegelicht en controleurs van bureaus mogen niet meer zomaar binnenvallen bij bewoners; daarbij moeten “de algemeen geldende fatsoensnormen” worden gevolgd. “We luisteren naar alle partijen om van het keurmerk hét onderscheid tussen bonafide en malafide leegstandbeheerders te maken”, licht Roubos de aanpassingen toe.

Hoewel deze aanpassingen pas na 1 januari 2011 gelden en bovendien uitsluitend voor nieuwe contracten, is beheerdersbureau Camelot blij met de verscherping van het keurmerk. “Professionalisering van deze branche is van belang voor gemeentes, tijdelijke bewoners en pandeigenaren. Dankzij het keurmerk weten zij met wie ze in zee gaan.” De VNG en het ministerie van IM delen het enthousiasme van Roubos en Camelot nog niet. ”In de praktijk moet nog blijken of het keurmerk zichzelf kan bewijzen”, zegt het VNG. IM sluit zich aan bij de eerdere uitspraken van VROM en heeft er nog geen verwachtingen van.

Heijkamp is evenmin tevreden: “Die aanpassingen zijn slechts een cosmetische ingreep. Het keurmerk stelt nog altijd weinig voor, want het structurele wanbeleid in de antikraakwereld wordt niet aangepast. Het grootste probleem daarbij, is de scheve machtsverhouding tussen het antikraakbureau dat de regels bepaalt en de antikraakbewoner die zonder meer op straat gezet kan worden. De ongelijke verhoudingen komen voort uit de rechtloze basis van het bruikleencontract. Om dat te verbeteren is ingreep van de overheid nodig”, zegt Heijkamp.

Een lucratieve business?

Sommige bemiddelingsbureaus doen het volgens Heijkamp nog best aardig, maar het is in de huidige situatie te makkelijk om misbruik te maken van de tijdelijke bewoners, meent Heijkamp. In de leegstandbeheerbranche is het volgens hem ook mét keurmerk nog altijd makkelijk geld te verdienen voor vastgoedeigenaren en bemiddelingsbureaus. De eigenaren kunnen via de bureaus hun panden laten bewaken en zo inbraak of vandalisme voorkomen, prijzen van de woon- en bedrijfsmarkt kunstmatig hoog houden en bestemmingsplannen beïnvloeden. Voor de bemiddelingsbureaus is leegstandbeheer een lucratieve business, dankzij de dubbele inkomsten: vastgoedeigenaren betalen vaak bemiddelingskosten en bewoners betalen woon- of ‘bruikleen’vergoedingen.

Camelot herkent zich niet in die kritiek: “Leegstandbeheer is een goed instrument om leegstaande panden optimaal te gebruiken. Die gebouwen zouden anders voor lange tijd leeg staan en nu kunnen we mensen blij maken met een plek om tijdelijk te wonen. De bewoners accepteren enige mate van onzekerheid in ruil voor lage kosten en grote woonruimtes.” Het keurmerk heeft die vergoedingen nu vastgesteld op maximaal 220 euro inclusief, een bedrag dat Heijkamp veel te hoog vindt. “In principe zou het in bruikleenovereenkomsten moeten gaan ‘om niet’, dat wil zeggen: om vergoedingen van nul euro.”

Bemiddelingsbureau Alvast geeft toe dat 220 euro erg hoog is. “Wij vragen een vergoeding van rond de 100 euro, exclusief belasting en nutsvoorzieningen. 220 euro is onnodig hoog.” Waarom dat hoge bedrag in het keurmerk is opgenomen, weet Alvast niet. Camelot wil benadrukken dat vergoedingen passen in het concept van leegstandbeheer: “We zijn een commercieel bedrijf en willen winst maken. En dankzij die winst kunnen we groeien, meer investeren in kwaliteit en meer mensen een tijdelijke woonruimte aanbieden.”

Heijkamp wil dat de leegstandbeheerders en de overheid hun verantwoordelijkheden nemen. “Leegstandbeheer is een eenvoudige oplossing voor vastgoedeigenaren en gemeentes om leegstand tegen te gaan, maar in werkelijkheid worden verantwoordelijkheden te makkelijk afgeschoven.” Dé oplossing is volgens Heijkamp te vinden bij meer regulering vanuit de overheid. “Het is de taak van de overheid om woonrechten van burgers te handhaven en in te grijpen bij wantoestanden.”

Ook uit de branche van leegstandbeheerders zelf gaan stemmen op voor meer regulering vanuit de overheid. Leegstandbeheerder Alvast toont begrip voor Heijkamps streven. “Het keurmerk lost ook na de aanscherping niet alle problemen op. Het beste zou zijn: meer regulering vanuit de overheid. Leegstandbeheer is nu nog een grijs gebied.” Oud-minister Eimert Van Middelkoop van Wonen, Werken en Integratie (WWI) lijkt zich erbij aan te sluiten dat die gang van zaken niet zonder meer correct is: “Overeenkomsten waarbij een vergoeding voor het gebruik van een woning moet worden betaald, zijn in principe huurovereenkomsten”, stelt hij op 3 september in een schriftelijke reactie op kamervragen van Paulus Jansen van de SP over antikraak in juli 2010. Maar of de overheid overgaat tot actie, is onzeker. Van Middelkoop verwijst naar de rechterlijke macht: “In hoeverre de gebruikers met succes een beroep op de huurbescherming kunnen doen, is ter beoordeling aan de rechter.” Daaraan voegt hij toe dat “overeenkomsten tussen de verhuurder en huurder of gebruiker een zaak zijn van die partijen.” Het huidige ministerie van IM heeft tot nog toe geen reden om af te wijken van die opvatting.

Heijkamp wil echter geen beslissingen van de rechter afwachten en is aan de slag gegaan met het opstellen van een rapport over de “absurde gang van zaken” in de wereld van het leegstandbeheer. Daarin wil hij een overzicht geven van de misstanden in de sector en aanbevelingen doen voor een ander beleid. “Eén van die aanbevelingen is om de antikraak- of bruikleenovereenkomst voor woonruimte af te schaffen en te vervangen door tijdelijk verhuur via de Leegstandswet, een wettelijke constructie die basale (huur)rechten en grondrechten voor bewoners garandeert.’ Hij verwacht het rapport binnen enkele maanden af te ronden en aan te bieden aan gemeentes, woningcorporaties en bemiddelingsbureaus. Of hij met dit rapport op nationaal niveau veranderingen in het antikraakbeleid teweeg kan brengen, is nog de vraag, gezien de tot nog toe afwijzende reacties vanuit de overheid. Maar hij blijft hopen op daadwerkelijke verbeteringen in de woonsituatie van woningzoekenden in de antikraaksector. “En die komen er niet met alleen een keurmerk. Hoe vaak er ook aan wordt gesleuteld.”